アパート売却は、所有者が収益を確保しながら資産整理を進めるうえで大切な手段です。
スムーズな手続きをおこなうためには、事前に売却の流れや関連する制度の理解が欠かせません。
本記事では、アパートを売却する流れやオーナーチェンジの留意点、価格を左右する要素について解説いたします。
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アパートを売却する流れ
アパートを売却するには、まず物件の市場価値を把握することから始めます。
査定方法には、机上査定と訪問査定がありますが、建物の状態や周辺環境を詳しく確認できる訪問査定が、より精度の高い価格提示につながります。
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動に移行しましょう。
販売時期としては、築年数が浅い、入居率が高い、減価償却が終わった時期などが売りやすいタイミングとされます。
また、購入希望者が見つかると、条件交渉を経て売買契約を締結し、決済や抵当権の抹消、鍵の引き渡しといった最終手続きに進みます。
なお、ローン残債がある場合には、売却金での返済や自己資金での補填が必要になるため、事前に金融機関との相談をおこなうことが大切です。
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オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま物件を売却し、所有者のみが変更される形式の取引のことです。
この仕組みを活用すれば、買主は引き渡し直後から賃料収入を得ることができるため、投資物件としての魅力が高まります。
ただし、現行の賃貸契約はそのまま引き継がれるため、敷金の管理や滞納リスク、修繕義務なども新オーナーに移ります。
そのため、売主としては、入居者数や稼働率、滞納状況の有無、建物や設備の修繕履歴を正確に整理し、買主に誠実に開示することが大切です。
とくに、滞納者の有無やクレーム履歴がある場合には、リスク評価に影響するため、説明を省略せずにおこないましょう。
反対に、高稼働で安定した運用実績がある場合は、価格評価を高める要素になります。
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価格を決める主な要素
アパートの売却価格を決定する要素は、主に「立地条件」「収益性」「建物の状態」の3つです。
立地は、駅からの距離、生活利便施設へのアクセス、地域の人口動態といった要因に左右され、資産価値を大きく左右します。
収益性においては、家賃の水準や入居率が安定しているかどうかが重視され、過去の収支実績が参考資料となります。
また、建物の状態も価格に影響する大切なポイントです。
外壁や屋根の劣化状況、共用部のメンテナンス状態、設備の更新履歴などが良好であれば、買主の購入意欲は高まり、価格の下落を防げます。
逆に、放置された不具合がある場合には、修繕費用を見込まれ、査定額が下がる可能性もあるため、事前の対策が求められます。
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まとめ
アパートを売却する際は、適切なタイミングと、正確な査定に基づいて進めることが成功の第一歩です。
オーナーチェンジでは、入居状況や契約内容、建物の管理情報を丁寧に把握し、買主への説明責任を果たす必要があります。
価格は、立地・収益性・建物状態の3点で評価されるため、それぞれの要素を整えることが高値売却につながります。
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